La Loi Censi Bouvard

Tous les conseils pour investir en Loi Censi-Bouvard 2014

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Qui peut bénéficier de la Loi Censi-Bouvard 2014 ?

Le dispositif Censi-Bouvard 2014 est réservé aux contribuables Français qui réalisent des investissements locatifs meublés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.

Pas d'Inscription au RCS : la loi Censi-Bouvard 2014 ne nécessite pas d'inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés)

 

Exemples d'investissement en Loi Censi-Bouvard 2014

A

Investissement de 120 000 € TTC
en Loi Censi-Bouvard 2014
Le montant de la TVA est de 20 000 €

La réduction d'impôt est de
11 000 € sur 9 ans
soit 1 222 € / an

Total des avantages fiscaux
(réduction d'impôt + récupération TVA)

31 000 €

B

Investissement de 240 000 € TTC
en loi Censi-Bouvard 2014
Le montant de la TVA est de 40 000 €

La réduction d'impôt est de
22 000 € sur 9 ans
soit 2 444 € / an

Total des avantages fiscaux
(réduction d'impôt + récupération TVA)

62 000 €

 

Les avantages fiscaux de la Loi Censi-Bouvard 2014

Le régime Censi-Bouvard 2014 vous permet de réduire votre impôt sur le revenu dans la limite du prix de revient des logements d'un montant de 300 000€ HT :
- A hauteur de 11% du prix HT pour les logements La réduction d'impôt s'étale de façon linéaire sur les neuf ans. Si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant à payer, celui-ci est reportable 6 ans.
Il est possible d'acquérir plusieurs logements par an.

Le dispositif Censi-Bouvard 2014 vous permet de récupérer la TVA sur votre acquisition : vous récupérez 20% sur le prix de votre bien immobilier si l'exploitant de la résidence propose en plus de l'hébergement au moins trois services.*

 

Les conditions du report de la
réduction d'impôt en Loi Bouvard

Si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant d'impôt à payer, celui-ci est reportable 6 ans.

Dans le cas où l'impôt payé par le contribuable serait insuffisant pour absorber la réduction d'impôt Censi Bouvard 2014, le solde non utilisé une année donnée peut être reporté sur l'impôt des 6 années suivantes, à condition que le logement soit encore en location l'année de l'utilisation du report de la réserve.

 

Statut LMNP et loi Censi-Bouvard 2014

Le statut LMNP est cumulable avec l'avantage fiscal Censi-Bouvard 2014. L'un n'empêche pas l'autre.

Cependant, il n'est pas possible d'amortir un bien pour lequel vous avez bénéficié de la réduction d'impôt Bouvard

Il vous est possible d'amortir la fraction du bien supérieur à 300 000 € qui a été pris en compte pour le calcul de la réduction d'impôt maximum.

Notez que le mobilier s'amortit et ne bénéficie pas de la réduction d'impôt Censi-Bouvard 2014.

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Les logements éligibles à la Loi Censi-Bouvard 2014

Les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016

L'investissement en Loi Censi-Bouvard 2014 concerne uniquement les résidences meublées suivantes :

Les logements doivent être loués meublés et par bail commercial à l'exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans.

 

Les conditions à respecter
en Loi Censi Bouvard 2014

Il existe des points importants à respecter pour bénéficier de l'avantage fiscal Censi Bouvard 2014 :

  • Acquérir un bien immobilier neuf ou en état futur d'achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016
  • Il est possible de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard 2014 pour les logements réhabilités et achevés depuis 15 ans maximum.
  • Mettre le bien en location dans les douze mois suivants sa livraison.
  • Le bien doit être loué meublé et par bail commercial à l'exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans.
  • Il n'y a pas de zonage ni de plafond de ressources du locataire et de plafond de loyer en loi Censi-Bouvard 2014
  • Il est possible de cumuler les investissements en Loi Censi-Bouvard 2014 la même année pour le même foyer fiscal.
  • Le montant maximum retenu par l'administration fiscale pour le calcul de la réduction d'impôts est de 300 000€ HT.
  • L'activité de LMNP Censi-Bouvard 2014 (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne doit pas être exercée à titre professionnel. Les recettes locatives doivent pas dépasser 23 000 € par an et ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus globaux de l'investisseur.
  • Les recettes locatives doivent être imposées dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non de celle des revenus fonciers.

Acquisition de plusieurs logements,
sans plafonds ni zonage

La loi Censi-Bouvard 2014 permet l'acquisition de plusieurs logements par an (dans la limite des 300 000 € HT), contrairement à la loi Scellier classique ou la loi Scellier Social qui limitent à une seule acquisition par année fiscale. D'ailleurs, le dispositif Censi-Bouvard 2014 peut se cumuler avec le dispositif Scellier.

De plus, les logements meublés en loi Censi-Bouvard 2014 ne sont pas soumis à des plafonds de loyers, ni plafonds de ressources du locataire, ni de zonage particulier (contrairement à la loi Scellier). C'est le type de résidence qui détermine l'avantage fiscal.

 

Les différents types de résidences en loi Censi Bouvard 2014

Résidence de tourisme

Qu'est-ce qu'une résidence de tourisme classée ?

La résidence de tourisme classée est définie comme un établissement commercial d'hébergement classé faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est destinée à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile.

La décision de classement de la résidence de tourisme est prise par le préfet. Pour le bénéfice de la réduction d'impôt, la résidence de tourisme doit être classée au plus tard dans les douze mois de sa mise en exploitation effective.

Le propriétaire du logement peut occuper temporairement le bien en résidence de tourisme classée sans que cela remette en cause le bénéfice de l'avantage fiscal.

Résidence d'accueil et de soins

Qu'est-ce qu'une résidence d'accueil et de soins agréées ?

C'est une résidence qui dispense des soins de longue durée à des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie et dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien.

Les résidences qui ont obtenu l'agrément «qualité» peuvent bénéficier du dispositif Censi-Bouvard 2014.

L'agrément « qualité » doit être obtenu par le gestionnaire des services au plus tard dans les douze mois de la mise en exploitation de la résidence.

Résidence pour étudiants

Qu'est-ce qu'une résidence avec services pour étudiants ?

La résidence avec services pour étudiants est une résidence occupée par au moins 70 % d'étudiants et qui propose au moins trois des prestations suivantes :

  • • le petit déjeuner ;
  • • le nettoyage régulier des locaux ;
  • • la fourniture de linge de maison ;
  • • la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
Résidence personnes âgées ou handicapées

Qu'est-ce qu'une résidence pour personnes âgées ou handicapées

C'est une résidence destinée à accueillir des personnes âgées ou des adultes handicapés et qui est habilité à leur apporter des prestations de soins relevant d'acte médicaux ou paramédicaux. Elle doit appartenir à l'une des catégories suivantes :

  • • établissements d'hébergement de personnes âgées (EHPA) ;
  • • établissements d'hébergement de personnes âgées dépendantes (EHPAD) ;
  • • logements foyers ;
  • • petites unités de vie ;
  • • unités pour personnes désorientées.
  • • foyers de vie ou foyers occupationnels.
  • • foyers d'accueil médicalisé (FAM).
  • • maisons d'accueil spécialisées (MAS).
 

Comment récupérer la TVA en loi Censi Bouvard 2014 ?

Pour récupérer la TVA sur votre investissement il faut d'abord vérifier :

Pour pouvoir récupérer la TVA ayant grevé le prix de revient du logement, il faudra en faire la demande auprès du centre des impôts. Ainsi, il faudra adresser un courrier indiquant :

De même, l'inscription au Service des Impôts des Entreprises (SIE) en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel est obligatoire. Un numéro de dossier vous sera alors attribué, il sera utilisé ultérieurement pour la déclaration trimestrielle ou annuelle (si inf. à 1 000 € par an) de la TVA collectée sur les loyers.

S'agissant de la récupération du montant de la TVA, elle intervient généralement dans les 3 à 6 mois qui suivent la mise en exploitation de la résidence.

Ces démarches sont fastidieuses et il est judicieux de les confier à un professionnel (comptable, conseiller en gestion de patrimoine, etc..).

Questions/Réponses sur la Loi Censi Bouvard 2014

Peut-on cumuler Loi Censi-Bouvard 2014 et les autres avantages fiscaux ?

Non, il n'est pas possible de cumuler la loi Censi Bouvard 2014 avec d'autres avantages fiscaux du type : loi Malraux, loi Girardin, Loi Duflot, etc... sur le même bien.
Cependant, vous pouvez réaliser plusieurs investissements défiscalisant la même année en respectant le plafonnement des niches fiscales (10 000€ en 2013) Vous pouvez donc cumuler Loi Censi Bouvard 2014, loi Duflot.
Comme en Loi Duflot 2014, vous pouvez cumuler plusieurs investissements en Loi Censi Bouvard 2014 la même année. L'administration fiscale retiendra 300 000€ HT pour le calcul de la réduction d'impôt.

Peut-on louer le bien Censi-Bouvard 2014 à l'un de ses proches ?

Non, vous devez confier la location de votre bien à l'exploitant de la résidence.

Cependant, en résidence de tourisme, vous pouvez occuper personnellement et avec les membres de votre famille le bien ou un bien équivalent dans une autre résidence si le gestionnaire propose une bourse d'échange.

Peut-on investir en Loi Censi-Bouvard 2014 dans le cadre d'une SCI ?

Non, il n'est pas possible d'investir en Loi Censi Bouvard 2014 dans le cadre d'une SCI.

Peut-on investir en Loi Censi-Bouvard 2014 dans le cadre d'une SARL de famille ?

Non, il n'est pas possible d'investir en Loi Censi Bouvard 2014 dans le cadre d'une SARL de famille.

Peut-on démembrer un bien immobilier Censi-Bouvard 2014 ?

Non, il n'est pas possible de bénéficier de l'avantage fiscal Censi Bouvard 2014 et de séparer la nue-propriété de l'usufruit d'un même bien immobilier.

Démembrement et Loi Censi Bouvard 2014 ne peuvent donc pas cohabiter.

Peut-on investir en Loi Censi-Bouvard 2014 en indivision ?

Oui, vous pouvez investir en Loi Censi Bouvard 2014 dans le cadre d'une indivision. Les différents investisseurs se partagent l'avantage fiscal au prorata de leur quote-part sur le bien dans la limite des 300 000€ HT par indivisaire.

Que se passe-t-il après 9 ans ?

En Loi Censi Bouvard 2014 et après les neuves premières années de location vous avez la possibilité de récupérer votre logement pour un usage personnel, de le revendre ou encore de continuer à le louer à l'exploitant.

Qu'entend-on par "logement neuf" ?

Les logements sont dits neufs tant qu'ils n'ont jamais été ni habités ni utilisés avant leur acquisition.

NB : l'administration fiscale admet de considérer comme neufs, les logements témoins d'un programme immobilier.

Le dispositif Censi-Bouvard 2014 fait-il l'objet du plafonnement global des niches fiscales ?

Oui. Le dispositif Censi Bouvard 2014 est soumis au plafonnement global de certains avantages fiscaux.

Cette mesure limite l'avantage fiscal procuré par un certain nombre de réductions ou de crédits d'impôts (dont la loi Censi Bouvard 2014) à la somme suivante : 18 000€+ 4% des revenus imposables selon le barème progressif.

Quand démarre l'avantage fiscal en Loi Censi-Bouvard 2014 ?

C'est l'année de la déclaration d'achèvement de travaux du logement Censi Bouvard 2014 qui marque le début de l'avantage fiscal.

Le taux de la réduction d'impôt pour le dispositif Censi Bouvard 2014 est marqué par le passage notaire.

Comment doit-on déclarer ses revenus tirés de la location en Censi-Bouvard 2014 ?

Pour ouvrir droit à la réduction d'impôt, les revenus tirés de la location meublée du ou des logements concernés doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pendant toute la durée de l'engagement de location.

La déclaration se fait sur la liasse fiscale 2033.

Il vous est possible de déduire les intérêts d'emprunt en loi Censi Bouvard 2014 ainsi que l'ensemble des frais, charges et taxes, et ce pour leur montant réel.

Au titre des intérêts d'emprunt seront déductibles les intérêts sur le capital, l'assurance du prêt, ainsi que les frais de dossier bancaire (ou de courtage le cas échéant) et la garantie de prêt.

Comment calcule t-on la base de la réduction d'impôt Censi-Bouvard 2014 limité ) 300 000 € HT ?

La base de la réduction d'impôt est constituée par le prix d'acquisition ou de revient global du ou des logements augmenté des honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d'enregistrement ou taxe de publicité foncière calculé sur leur base Hors Taxe.

Le prix du mobilier ne rentre pas dans la base défiscalisable.

Peut-on cumuler loi Censi-Bouvard 2014 et statut de Loueur Meublé Professionnel ?

Il n'est pas possible de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Censi Bouvard 2014 en tant que Loueur Meublé professionnel.

En revanche, lorsque le propriétaire du logement passe de la qualité de loueur en meublé non professionnel à celle de loueur en meublé professionnel au cours de la période d'engagement de location, la réduction d'impôt n'est pas remise en cause.

Peut-on investir en Loi Censi-Bouvard 2014 sans apport ?

Oui, il est possible d'investir en loi Censi Bouvard 2014 sans apport. Il est également possible de se faire financer les frais d'acquisition (frais de notaires, etc..)

Doit-on souscrire des assurances locatives en loi Censi-Bouvard 2014 ?

En loi Censi Bouvard 2014, le propriétaire n'a qu'un seul locataire pendant tout la durée du bail : l'exploitant de la résidence. Celui-ci garantit le loyer quelque soit le taux d'occupation du logement. Il n'est ainsi pas nécessaire de souscrire un assurance couvrant les loyers impayés ou la vacance locative.

Comment évoluent les loyers en loi Censi-Bouvard 2014 ?

La révision du loyer est indiquée dans le bail commercial signé avec l'exploitant de la résidence.

Il est généralement indexé sur l'indice du coût de la construction (ICC) ou sur l'IRL (Indice de Référence des Loyers). Cette révision étant formalisée dans le bail, elle est donc contractuelle pendant toute la durée du bail.

En générale, l'augmentation du loyer est plafonnée à la hausse comme à la baisse.

 
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