Tout savoir sur la Loi Censi-Bouvard
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Principe de la
Loi Censi-Bouvard -
Qui peut en bénéficier ?
Découvrez si vous êtes éligible
à la Loi Censi-Bouvard. -
Les logements éligibles
Le dispositif Censi-Bouvard concerne uniquement les résidences meublées.
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Une Mesure Exceptionnelle en
faveur de l'Investissement Locatif MeubléLa Loi Censi-Bouvard permet aux contribuables français qui réalisent
un investissement immobilier dans le neuf en résidence meublée
de réduire directement leur impôt d'un pourcentage du prix de revient
de l'appartement et de récupérer la TVA sur le montant de l'investissement.
Il complète le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel
qui utilise le principe de l'amortissement pour générer
des revenus défiscalisés.
Très simple et efficace, la Loi Censi-Bouvard donne droit à
11% de réduction d'impôt du montant investi dans la limite de
300 000€ étalé sur neuf ans. -
Un investissement en Loi Censi-Bouvard
quelque soit votre niveau d'imposition -
Investir dans l'immobilier neuf meublé
en Loi Censi-Bouvard
Les avantages fiscaux de la Loi Censi-Bouvard
Le régime Censi-Bouvard vous permet de réduire votre impôt sur le revenu dans la limite du prix de revient des logements d'un montant de 300 000€ HT :
- - A hauteur de 11% du prix HT pour les logements
La réduction d'impôt s'étale de façon linéaire sur les neuf ans. Si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant à payer, celui-ci est reportable 6 ans.
Il est possible d'acquérir plusieurs logements par an.
Le dispositif Censi-Bouvard vous permet de récupérer la TVA sur votre acquisition :
Vous récupérez 19.6% sur le prix de votre immobilier si l'exploitant de la résidence propose en plus de l'hébergement au moins trois services.*
Acquisition de plusieurs logements, sans plafonds ni zonage
La loi Censi-Bouvard permet l'acquisition de plusieurs logements par an (dans la limite des 300.000 € HT), contrairement à la loi Scellier classique ou la loi Scellier Social qui limitent à une seule acquisition par année fiscale. D'ailleurs, le dispositif Censi-Bouvard peut se cumuler avec le dispositif Scellier.
De plus, les logements meublés en loi Censi-Bouvard ne sont pas soumis à des plafonds de loyers, ni plafonds de ressources du locataire, ni de zonage particulier (contrairement à la loi Scellier). C'est le type de résidence qui détermine l'avantage fiscal.
• Exemples d'investissement en Loi Censi-Bouvard
Exemple A
Investissement de 100 000 €
en Loi Censi-Bouvard
Le montant de la TVA est de
19 600 €
La réduction d'impôt
est de 11 000 € sur 9 ans
soit 1 222 € / an
Total des avantages fiscaux (réduction d'impôts + récupération de TVA)
30 600 €
Exemple B
Investissement de 200 000 €
en Loi Censi-Bouvard
Le montant de la TVA est de
39 200 €
La réduction d'impôt
est de 22 000 € sur 9 ans
soit 2 444 € / an
Total des avantages fiscaux (réduction d'impôts + récupération de TVA)
61 200 €
Exemple C
Investissement de 300 000 €
en Loi Censi-Bouvard
Le montant de la TVA est de
58 800 €
La réduction d'impôt
est de 33 000 € sur 9 ans
soit 3 666 € / an
Total des avantages fiscaux (réduction d'impôts + récupération de TVA)
91 800 €
Les conditions du report de la réduction d'impôt en Loi Censi Bouvard
Si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant d'impôt à payer, celui-ci est reportable 6 ans.
Dans le cas où l'impôt payé par le contribuable serait insuffisant pour absorber la réduction d'impôt Censi Bouvard, le solde non utilisé une année donnée peut être reporté sur l'impôt des 6 années suivantes, à condition que le logement soit encore en location l'année de l'utilisation du report de la réserve.
Qu'est-ce qu'une résidence de tourisme classée ?
La résidence de tourisme classée est définie comme un établissement commercial d'hébergement classé faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est destinée à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile.
La décision de classement de la résidence de tourisme est prise par le préfet. Pour le bénéfice de la réduction d'impôt, la résidence de tourisme doit être classée au plus tard dans les douze mois de sa mise en exploitation effective.
Le propriétaire du logement peut occuper temporairement le bien en résidence de tourisme classée sans que cela remette en cause le bénéfice de l'avantage fiscal.
Qu'est-ce qu'une résidence avec services agréés pour personnes âgées ou handicapées
C'est une résidence destinée à accueillir des personnes âgées ou des adultes handicapés et qui est habilité à leur apporter des prestations de soins relevant d'acte médicaux ou paramédicaux. Elle doit appartenir à l'une des catégories suivantes :
- établissements d'hébergement de personnes âgées (EHPA) ;
- établissements d'hébergement de personnes âgées dépendantes (EHPAD) ;
- logements foyers ;
- petites unités de vie ;
- unités pour personnes désorientées.
- foyers de vie ou foyers occupationnels.
- foyers d'accueil médicalisé (FAM).
- maisons d'accueil spécialisées (MAS).
Questions/Réponses sur la Loi Censi Bouvard
Non, il n'est pas possible de cumuler la loi Censi Bouvard avec d'autres avantages fiscaux du type : loi Malraux, loi Girardin, Loi Scellier, etc.… sur le même bien.
Cependant, vous pouvez réaliser plusieurs investissements défiscalisant la même année en respectant le plafonnement des niches fiscales (18 000€ + 4% des revenus en 2012)
Vous pouvez donc cumuler Loi Censi Bouvard, Loi Scellier,... en 2012.
A la différence de la Loi Scellier, vous pouvez cumuler plusieurs investissements en Loi Censi Bouvard la même année. L'administration fiscale retiendra 300 000€ HT pour le calcul de la réduction d'impôt.
Non, vous devez confier la location de votre bien à l'exploitant de la résidence.
Cependant, en résidence de tourisme, vous pouvez occuper personnellement et avec les membres de votre famille le bien ou un bien équivalent dans une autre résidence si le gestionnaire propose une bourse d'échange.
Non, il n'est pas possible d'investir en Loi Censi Bouvard dans le cadre d'une SCI.
Non, il n'est pas possible d'investir en Loi Censi Bouvard dans le cadre d'une SARL de famille.
Non, il n'est pas possible de bénéficier de l'avantage fiscal Censi Bouvard et de séparer la nue-propriété de l'usufruit d'un même bien immobilier.
Démembrement et Loi Censi Bouvard ne peuvent donc pas cohabiter.
Oui, vous pouvez investir en Loi Censi Bouvard dans le cadre d'une indivision. Les différents investisseurs se partagent l'avantage fiscal au prorata de leur quote-part sur le bien dans la limite des 300 000€ HT par indivisaire.
En Loi Censi Bouvard et après les neuves premières années de location vous avez la possibilité de récupérer votre logement pour un usage personnel, de le revendre ou encore de continuer à le louer à l'exploitant.
OLes logements sont dits neufs tant qu'ils n'ont jamais été ni habités ni utilisés avant leur acquisition.
NB : l'administration fiscale admet de considérer comme neufs, les logements témoins d'un programme immobilier.
Oui. Le dispositif Censi Bouvard est soumis au plafonnement global de certains avantages fiscaux.
Cette mesure limite l'avantage fiscal procuré par un certain nombre de réductions ou de crédits d'impôts (dont la loi Censi Bouvard) à la somme suivante : 18 000€+ 4% des revenus imposables selon le barème progressif.
C'est l'année de la déclaration d'achèvement de travaux du logement Censi Bouvard qui marque le début de l'avantage fiscal.
Le taux de la réduction d'impôt pour le dispositif Censi bouvard est marqué par le passage notaire.
Pour ouvrir droit à la réduction d'impôt, les revenus tirés de la location meublée du ou des logements concernés doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pendant toute la durée de l'engagement de location.
La déclaration se fait sur la liasse fiscale 2033.
Il vous est possible de déduire les intérêts d'emprunt en loi Censi Bouvard ainsi que l'ensemble des frais, charges et taxes, et ce pour leur montant réel.
Au titre des intérêts d'emprunt seront déductibles les intérêts sur le capital, l'assurance du prêt, ainsi que les frais de dossier bancaire (ou de courtage le cas échéant) et la garantie de prêt.
La base de la réduction d'impôt est constituée par le prix d'acquisition ou de revient global du ou des logements augmenté des honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d'enregistrement ou taxe de publicité foncière calculé sur leur base Hors Taxe.
Le prix du mobilier ne rentre pas dans la base défiscalisable.
Il n'est pas possible de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Censi Bouvard en tant que Loueur Meublé professionnel.
En revanche, lorsque le propriétaire du logement passe de la qualité de loueur en meublé non professionnel à celle de loueur en meublé professionnel au cours de la période d'engagement de location, la réduction d'impôt n'est pas remise en cause.
Oui, il est possible d'investir en loi Censi Bouvard sans apport. Il est également possible de se faire financer les frais d'acquisition (frais de notaires, etc..)
En loi Censi Bouvard, le propriétaire n'a qu'un seul locataire pendant tout la durée du bail : l'exploitant de la résidence. Celui-ci garantit le loyer quelque soit le taux d'occupation du logement. Il n'est ainsi pas nécessaire de souscrire un assurance couvrant les loyers impayés ou la vacance locative.
La révision du loyer est indiquée dans le bail commercial signé avec l'exploitant de la résidence.
Il est généralement indexé sur l'indice du coût de la construction (ICC) ou sur l'IRL (Indice de Référence des Loyers). Cette révision étant formalisée dans le bail, elle est donc contractuelle pendant toute la durée du bail.
En générale, l'augmentation du loyer est plafonnée à la hausse comme à la baisse.
* l'exploitant de la résidence doit proposer en plus de l'hébergement au moins trois des quatre services suivants : accueil, petit déjeûner, linge de maison, nettoyage. Il faudra par ailleurs reversée la TVA encaissée sur les loyers (TVA au taux réduit de 5,5%)
Les conditions à respecter en Loi Censi Bouvard
Il existe des points importants à respecter pour bénéficier de l'avantage fiscal Censi Bouvard :
- • Acquérir un bien immobilier neuf ou en état futur d'achèvement en 2012
- • Il est possible de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard pour les logements réhabilités et achevés depuis 15 ans maximum.
- • Mettre le bien en location dans les douze mois suivants sa livraison.
- • Le bien doit être loué meublé et par bail commercial à l'exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans.
- • Il n'y a pas de zonage ni de plafond de ressources du locataire et de plafond de loyer en loi Censi-Bouvard
- • Il est possible de cumuler les investissements en Loi Censi-Bouvard la même année pour le même foyer fiscal.
- • Le montant maximum retenu par l'administration fiscale pour le calcul de la réduction d'impôts est de 300 000€ HT.
- • L'activité de LMNP Censi-Bouvard (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne doit pas être exercée à titre professionnel. Les recettes locatives doivent pas dépasser 23 000 € par an et ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus globaux de l'investisseur.
- • Les recettes locatives doivent être imposées dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non de celle des revenus fonciers.
Qu'est-ce qu'une résidence avec services
pour étudiants ?
La résidence avec services pour étudiants est une résidence occupée par au moins 70 % d'étudiants et qui propose au moins trois des prestations suivantes :
- • le petit déjeuner ;
- • le nettoyage régulier des locaux ;
- • la fourniture de linge de maison ;
- • la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
Qu'est-ce qu'une résidence d'accueil et de soins agréées ?
C'est une résidence qui dispense des soins de longue durée à des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie et dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien.
Les résidences qui ont obtenu l'agrément «qualité» peuvent bénéficier du dispositif Censi-Bouvard.
L'agrément « qualité » doit être obtenu par le gestionnaire des services au plus tard dans les douze mois de la mise en exploitation de la résidence.
Comment récupérer la TVA en loi Censi Bouvard ?
Pour récupérer la TVA sur votre investissement il faut d'abord vérifier :
- • que 3 services sur 4 sont assurés dans la résidence parmi lesquels le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle
- • que les loyers perçus soient soumis à la TVA (actuellement au taux de 5,5%)
- • que l’investisseur adopte le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et que les loyers perçus soient imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
Pour pouvoir récupérer la TVA ayant grevé le prix de revient du logement, il faudra en faire la demande auprès du centre des impôts. Ainsi, il faudra adresser un courrier indiquant :
- • l'acquisition d’un logement donné en location meublée, avec des loyers pouvant être assujettis à la TVA (avec mention de l'adresse de la résidence, des détails du logement, le prix d’acquisition, les informations sur l'exploitant...)
- • le choix du paiement de la TVA au régime simplifié
- • l'option pour le régime réel simplifié d'imposition en matière de BIC (déclaration des loyers);
De même, l’inscription au Service des Impôts des Entreprises (SIE) en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel est obligatoire. Un numéro de dossier vous sera alors attribué, il sera utilisé ultérieurement pour la déclaration trimestrielle ou annuelle (si inf. à 1 000 € par an) de la TVA collectée sur les loyers.
- S'agissant de la récupération du montant de la TVA, elle intervient généralement dans les 3 à 6 mois qui suivent la mise en exploitation de la résidence.
- Ces démarches sont fastidieuses et il est judicieux de les confier à un professionnel (comptable, conseiller en gestion de patrimoine, etc..).
Vous avez une question concernant la Loi Censi Bouvard ?